PDV po osnovu prometa objekta koji je izgradilo fizičko lice

PDV po osnovu prometa objekta koji je izgradilo fizičko lice

Postojanje obaveze obračunavanja PDV po osnovu prometa objekta koji je obveznik PDV izgradio kao fizičko lice u svojstvu investitora

Kada fizičko lice koje nije obveznik PDV izgradi objekat u svojstvu investitora i po osnovu davanja u zakup posebnih delova (ekonomski deljivih celina) tog objekta postane obveznik PDV ex lege (po sili zakona) iz razloga što je u prethodnih 12 meseci ostvario ukupan promet u iznosu većem od 8.000.000 dinara, posle čega proda poslovni prostor u okviru tog objekta, obveznik PDV – prodavac (fizičko lice) dužan je da za taj promet obračuna PDV. Na predmetni promet ne plaća se porez na prenos apsolutnih prava u skladu sa zakonom kojim se uređuju porezi na imovinu

(Mišljenje Ministarstva finansija, br. 011-00-01082/2022-04od 1.12.2022. godine)

„1. Sa aspekta Zakona o porezu na dodatu vrednost

Odredbama člana 3. Zakona o porezu na dodatu vrednost („Sl. glasnik RS“, br. 84/2004, 86/2004 – ispr., 61/2005, 61/2007, 93/2012, 108/2013, 6/2014 – usklađeni din. izn., 68/2014 – dr. zakon, 142/2014, 5/2015 – usklađeni din. izn., 83/2015, 5/2016 – usklađeni din. izn., 108/2016, 7/2017 – usklađeni din. izn., 113/2017, 13/2018 – usklađeni din. izn., 30/2018, 4/2019 – usklađeni din. izn., 72/2019, 8/2020 – usklađeni din. izn. i 153/2020 – dalje: Zakon) propisano je da su predmet oporezivanja PDV isporuka dobara i pružanje usluga (dalje: promet dobara i usluga) koje poreski obveznik izvrši u Republici uz naknadu, u okviru obavljanja delatnosti, kao i uvoz dobara u Republiku.

Promet dobara, u smislu ovog zakona, a u skladu sa odredbom člana 4. stav 1. Zakona, je prenos prava raspolaganja na telesnim stvarima (dalje: dobra) licu koje tim dobrima može raspolagati kao vlasnik, ako ovim zakonom nije drukčije određeno.

Saglasno odredbi člana 4. stav 3. tačka 7) Zakona, prometom dobara, u smislu ovog zakona, smatra se i prenos prava raspolaganja na građevinskim objektima ili ekonomski deljivim celinama u okviru tih objekata.

Ako se uz isporuku dobara vrši i sporedna isporuka dobara ili sporedno pružanje usluga, smatra se da je izvršena samo jedna isporuka dobara (član 4. stav 6. Zakona).

Prema odredbi člana 10. stav 1. tačka 1) Zakona, poreski dužnik, u smislu ovog zakona, je obveznik koji vrši oporezivi promet dobara i usluga, osim kada obavezu plaćanja PDV u skladu sa ovim članom ima drugo lice.

Odredbom člana 25. stav 2. tačka 3) Zakona, propisano je poresko oslobođenje bez prava na odbitak prethodnog poreza, tj. da se PDV ne plaća i na promet objekta, osim prvog prenosa prava raspolaganja na novoizgrađenim građevinskim objektima ili ekonomski deljivim celinama u okviru tih objekata i prvog prenosa vlasničkog udela na novoizgrađenim građevinskim objektima ili ekonomski deljivim celinama u okviru tih objekata, kao i prometa objekata i ekonomski deljivih celina u okviru tih objekata, uključujući i vlasničke udele na tim dobrima, u slučaju kada je ugovorom na osnovu kojeg se vrši promet tih dobara, zaključenim između obveznika PDV, predviđeno da će se na taj promet obračunati PDV, pod uslovom da sticalac obračunati PDV može u potpunosti odbiti kao prethodni porez.

Prema odredbi člana 133. stav 1. Pravilnika o porezu na dodatu vrednost („Sl. glasnik RS“, br. 37/2021, 64/2021, 127/2021, 49/2022 i 59/2022 – dalje: Pravilnik), objektima, u smislu člana 25. stav 2. tačka 3) Zakona, smatraju se građevine spojene sa tlom, koje predstavljaju fizičku, funkcionalnu, tehničko-tehnološku ili biotehničku celinu, u svim stepenima izgrađenosti, koje kao takve mogu biti predmet prenosa prava raspolaganja, i to:

1) stambeni objekti (zgrade koje su u potpunosti namenjene stanovanju, kao i zgrade koje su delom namenjene stanovanju, a delom u druge svrhe, u delu koji je namenjen stanovanju);

2) druge vrste objekata (poslovne zgrade, saobraćajni, vodoprivredni i energetski objekti, objekti infrastrukture elektronskih komunikacija – kablovska kanalizacija, objekti komunalne infrastrukture, industrijski, poljoprivredni i drugi privredni objekti, objekti sporta i rekreacije, groblja, skloništa i dr).

Saglasno odredbi stava 2. istog člana Pravilnika ekonomski deljivim celinama u okviru objekata smatraju se delovi objekata koji se isporučuju kao posebne celine (stanovi, poslovni prostori, garaže, garažna mesta i dr).

Odredbom člana 134. stav 1. Pravilnika propisano je da se novoizgrađenim građevinskim objektima, u smislu člana 25. stav 2. tačka 3) Zakona, smatraju objekti iz člana 133. stav 1. ovog pravilnika čija je izgradnja, odnosno dogradnja započeta:

1) do 31. decembra 2004. godine, a nastavljena je od 1. januara 2005. godine, u delu koji je izgrađen, odnosno dograđen od 1. januara 2005. godine;

2) od 1. januara 2005. godine.

Saglasno odredbi stava 2. istog člana Pravilnika, ekonomski deljivim celinama u okviru novoizgrađenih građevinskih objekata smatraju se delovi tih objekata koji se isporučuju kao posebne celine (stanovi, poslovni prostori, garaže, garažna mesta i dr).

U skladu sa navedenim, na prvi prenos prava raspolaganja na novoizgrađenom građevinskom objektu ili ekonomski deljivoj celini u okviru tog objekta, koji vrši obveznik PDV, PDV se obračunava i plaća u skladu sa Zakonom. Novoizgrađenim građevinskim objektima smatraju objekti iz člana 133. stav 1. Pravilnika čija je izgradnja, odnosno dogradnja započeta:

– do 31. decembra 2004. godine, a nastavljena od 1. januara 2005. godine, u delu koji je izgrađen, odnosno dograđen od 1. januara 2005. godine;

– od 1. januara 2005. godine.

Prema tome, kada fizičko lice koje nije obveznik PDV izgradi objekat u svojstvu investitora i po osnovu davanja u zakup posebnih delova (ekonomski deljivih celina) tog objekta postane obveznik PDV ex lege (po sili zakona) iz razloga što je u prethodnih 12 meseci ostvario ukupan promet u iznosu većem od 8.000.000 dinara, posle čega proda poslovni prostor u okviru tog objekta, obveznik PDV – prodavac (fizičko lice) dužan je da za taj promet obračuna PDV po poreskoj stopi od 20% i da obračunati PDV plati u skladu sa Zakonom pod pretpostavkom da je reč o poslovnom prostoru – ekonomski deljivoj celini u okviru novoizgrađenog građevinskog objekta. Na predmetni promet ne plaća se porez na prenos apsolutnih prava u skladu sa zakonom kojim se uređuju porezi na imovinu.

Pored toga napominjemo, obaveza izdavanja i sadržina računa uređeni su Zakonom i Pravilnikom.

2. Sa aspekta Zakona o porezima na imovinu

Odredbom člana 23. stav 1. tač. 1) i 5) Zakona o porezima na imovinu („Sl. glasnik RS“, br. 26/2001, „Sl. list SRJ“, br. 42/2002 – odluka SUS i „Sl. glasnik RS“, br. 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 135/2004, 61/2007, 5/2009, 101/2010, 24/2011, 78/2011, 57/2012 – odluka US, 47/2013, 68/2014 – dr. zakon, 95/2018, 99/2018 – odluka US, 86/2019, 144/2020 i 118/2021 – dalje: ZPI), propisano je da se porez na prenos apsolutnih prava plaća kod prenosa uz naknadu prava svojine na nepokretnosti, kao i prava korišćenja građevinskog zemljišta.

Od oporezivanja porezom na prenos apsolutnih prava izuzima se prenos, odnosno sticanje apsolutnog prava iz čl. 23. i 24. tog zakona na koji se plaća porez na dodatu vrednost, u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost (član 24a tačka 1) ZPI).

Prema tome, na prenos uz naknadu prava svojine poslovnom prostoru (kao posebnom delu objekta) sa pripadajućim zemljištem, koji po osnovu ugovora o prodaji vrši fizičko lice koje je taj objekat gradilo kao investitor i koje je nakon te izgradnje evidentirano kao obveznik poreza na dodatu vrednost, na koji prenos se plaća porez na dodatu vrednost u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost – porez na prenos apsolutnih prava se ne plaća.

Na prenos uz naknadu prava svojine poslovnom prostoru kao posebnom delu objekta sa pripadajućim zemljištem, koji po osnovu ugovora o prodaji vrši fizičko lice koje je taj objekat gradilo kao investitor i koje je nakon te izgradnje evidentirano kao obveznik poreza na dodatu vrednost, porez na prenos apsolutnih prava se plaća ako se na taj prenos ne plaća porez na dodatu vrednost u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost.“