PREFAKTURISANJE TROŠKOVA ZAKUPA

Najčešći primer prefakturisanja zavisnih troškova je prefakturisanje troškova zakupa nepokretnosti.
Ugovorom o zakupu uglavnom pored zakupnine se ugovara i plaćanje troškova struje, vode, telefona, komunalnih usluga i troškovi poreza na imovinu…

Plaćanje zakupnine se najčešće ugovara na mesečnom nivou, usluga zakupa smatra se pruženom poslednjeg dana kalendarskog meseca, a računi za ostale troškove se dostavljaju tek narednog meseca i zakupodavac ih naknadno prefakturiše zakupcu.

S obzirom da dodatni troškovi koje plaća zakupac su deo usluge zakupa, prefakturisanje troškova smatra se povećanjem naknade za usluge zakupa, a ako se radi o oporezivom prometu usluge, smatra se i povećanjem osnovice za obračunavanje PDV.

Iz Mišljenja Ministarstva finansija, br. 413-00-1152/2010-04 od 4.5.2010. godine

„…kada obveznik PDV vrši promet usluge davanja u zakup poslovnog prostora dužan je da na naknadu za ovaj promet obračuna PDV po opštoj poreskoj stopi od 18% i da obračunati PDV plati u skladu sa Zakonom. U tom slučaju, osnovicu za obračun PDV čini ukupan iznos naknade koju obveznik PDV – zakupodavac prima ili treba da primi za promet ove usluge, uključujući i sve sporedne troškove koje zaračunava zakupcu – tzv. prefakturisane troškove (troškove vode, el. energije i dr), u koju nije uključen PDV.

….

…kada obveznik PDV u jednom poreskom periodu izvrši promet usluge davanja u zakup poslovnog prostora i za taj promet izda račun u skladu sa Zakonom, a nakon toga, u drugom poreskom periodu, utvrdi iznos zavisnih troškova koji potražuje od primaoca usluge (troškovi vode, el. energije i dr.), radi se o izmeni – povećanju osnovice za obračun PDV. U ovom slučaju, izmena osnovice i iznosa obračunatog PDV vrši se u poreskom periodu u kojem je obveznik PDV – pružalac usluge izdao dokument kojim od primaoca usluge potražuje novčana sredstva na ime pokrića zavisnih troškova.“

Prefakturisanje troškova zakupa nepokretnosti kada je promet predmetne usluga oporeziv PDV

Davanje u zakup nepokretnosti prema Zakonu se smatra uslugom. Promet predmetne usluge oporeziv je PDV, osim ako Zakonom nije drukčije predviđeno.

U skladu sa Zakonom o PDV propisano je oslobađanje poreza za usluge davanja zemljišta u zakup i zakup stanova za stambene potrebe.
Dakle usluge davanja nepokretnosti u zakup su oporezovane PDV-om, osim u navedenim slučajevima.
Usluge davanja poslovnog prostora u zakup, kao i stanova koji se ne koriste za stambene potrebe oporezuje se PDV.

Iz Mišljenja Ministarstva finansija, br. 413-00-00890/2010-04 od 31.3.2010. godine

„…kada privredno društvo – obveznik PDV vrši promet usluge davanja u zakup stana drugom privrednom društvu koje će taj stan dati na korišćenje licu zaposlenom u tom privrednom društvu ili drugom fizičkom licu, za promet usluge davanja u zakup stana postoji obaveza obračunavanja i plaćanja PDV po poreskoj stopi od 18%, ali i pravo na odbitak prethodnog poreza po osnovu pružanja ove usluge u skladu sa Zakonom.“

U svakom od navedenih slučajeva, prefakturisanje zavisnih troškova zakupa podleže obračunavanju PDV, jer se radi o povećanju osnovice za promet usluga zakupa.

Usluge zakupa nepokretnosti oporezuju se po opštoj stopi PDV, pa tako se i prefakturisani troškovi oporezuju po opštoj stopi PDV.
Promet gasa, vode, grejanja i komunalne usluge oporezuju se po posebnoj stopi PDV, ali kada se ti troškovi prefakturišu oporezuju se po opštoj stopi PDV od 20%.

Imajući u vidu da obveznik PDV – zakupodavac vrši oporezivi promet usluge davanja u zakup poslovnog prostora, ima pravo da PDV obračunat po računima za električnu energiju, vodu, toplotnu energiju, prirodni gas, komunalne i telekomunikacione usluge i sl, odbije kao prethodni porez. To dalje znači da od zakupca potražuje samo iznos navedenih troškova, bez PDV obračunatog po računima, na koji obračunava PDV po stopi od 20%.

Prefakturisanje zavisnih troškova zakupa nepokretnosti kada je promet predmetne usluga oslobođen PDV

Ukoliko su usluge zakupa oslobođene oporezivanja PDV, ostali troškovi koje zakupodavac prefakturiše zakupcu su u punom iznosu.