2

UGOVOR O ZAJEDNIČKOM ULAGANJU U GRAĐEVINARSTVU – PDV TRETMAN

Ugovor o zajedničkom ulaganju zaključuje više vlasnika pojedinih nepokretnosti u cilju izgradnje jednog ili više objekta. Najčešće se radi o starim nepokretnostima izgrađenim na manjim zemljišnim parcelama, ali čijim se spajanjem dobija nova parcela na kojoj može da se izgradi veći objekat. U tom sličaju vrši se preparcelacija zemljišta, prema propisima o planiranju i izgradnji, koko bi se stvorili uslovi za izgradnju većeg objekta.

Postoje slučajevi kada ovakve ugovore zaključuju i vlasnici stanova ili poslovnog prostora stare zgrade koji na istoj parceli grade novi objekat, što znači da u ovom slučaju ne dolazi do prepalcelacije zemljišta.

Kao o kod ugovora o sufinasiranju izgradnje objekta, kod ugovora o zajedničkom ulaganju građevinska dozvola glasi na sva lica.  

Karakteristike ugovora o zajedničkom ulaganju:

– na osnovu projektno tehničke dokumentacije, a pre početka izgradnje objekta, opredeljeno je vlasništvo svih lica na konkretnim stambenim i poslovnim jedinicama u okviru novog objekta, prema vrednostima njihovog ulaganja;

– finansiranje izgradnje objekta vrši jedno lice (to lice ulaže svoju nepokretnost i finansijaska sredstva, dok ostala lica ulažu nepokretnosti). Po pravilu, radi se o građevinskom preduzeću;

– po završetku izgradnje objekta ne dolazi do zaključivanja ugovora o fizičkoj deobi, s obzirom na to da suvlasnička zajednica nije ni uspostavljena, već svaki ulagač stupa u svoj posed;

– između ulagača ne dolazi do prenosa prava vlasništva na nepokretnosti, s obzirom na to da su sva lica izvorni (originalni) vlasnici svojih stambenih i poslovnih jedinica u novom objektu, već samo do prometa dobara od strane lica koje finansira izgradnju objekta ka ostalim ulagačima.

OBRAČUN PDV ZA PROMET DOBARA OD STRANE OBVEZNIKA PDV – LICA KOJA FINANSIRAJU IZGRADNJU OBJEKTA OSTALIM INVESTITORIMA

Promet dobara u smislu Zakona, a u skladu sa odredbom člana 4. Stav. Zakona o PDV, je prenos prava raspolaganja dobrima, licu koje tim dobrima može raspolagati kao vlasnik, ako ovim zakonom nije drukčije određeno.

U skladu sa odredbom stava 3. tačka 6) istog Zakona o PDV, prometom dobara, u smislu Zakona, smatra se isporuka dobara proizvedenih ili sastavljenih po nalogu naručioca, od materijala isporučioca, ako se ne radi samo o dodacima ili drugim sporednim materijalima.

Prema navedenim odredbama člana 4. Zakona o PDV, kada obveznik PDV finansira izgradnju objekta na osnovu ugovora o zajedničkom ulaganju i faktički gradi stanove i poslovni prostor ostalim investitorima, pri čemu od ostalih investitora ne potražuje naknadu, radi se o prometu dobara iz člana 4. stav 3. tačka 6) Zakona o PDV, odnosno prodaji dobara proizvedenih po nalogu naručioca, od materijala isporučioca. Za ovaj promet obveznik PDV dužan je da obračuna PDV po poreskoj stopi od 20%, a osnovicu koju čini cena gradnje stana, odnosno poslovnog prostora u skladu sa članom 18. st. 1. i 3. Zakona o PDV.

OBRAČUN PDV ZA PRVI PRENOS PRAVA RASPOLAGANJA OD STRANE OBVEZNIKA PDV, KOJI FINASIRA IZGRADNJU OBJEKTA, DRUGIM LICIMA

Kada nakon završetka izgradnje objekta obveznik PDV – lice koje je finansiralo izgradnju objekta vrši promet stambenih i poslovnih jedinica drugim licima (osim ostalim investitorima), radi se o prvom prenosu prava raspolaganja na ekonomski deljivim celinama u okviru novoizgrađenog građevinskog objekta iz člana 4. stav 3. tačka 7) Zakona o PDV. Za ovaj promet postoji obaveza obračunavanja i plaćanja PDV po poreskoj stopi od 8% ili 20%, u zavisnosti od toga da li se radi o stanovima ili o drugoj vrsti objekata (poslovni prostor, garaža i dr.).

PRAVO NA ODBITAK PRETHODNOG POREZA OBVEZNIKA PDV – LICA KOJE FINANSIRA IZGRADNJU OBJEKTA

S obzirom na to da obveznik PDV  koji finansira izgradnju objekta po osnovu ugovora o zajedničkom ulaganju vrši oporezivi promet (promet dobara iz člana 4. stav 3. tačka 6) Zakona o PDV ostalim ulagačima i prvi prenos prava raspolaganja na ekonomski deljivim celinama u okviru novoizgrađenog građevinskog objekta iz člana 4. stav 3. tačka 7) Zakona o PDV drugim licima), ima pravo na odbitak ukupnog iznosa PDV obračunatog od strane prethodnog učesnika u prometu, ako ispunjava ostale uslove propisane odredbama 28. Zakona o PDV.

 PRIMER UGOVORA O ZAJEDNIČKOM ULAGANJU